Я свои вообще не гашу, они взяты от 1% до 13.4%. Обычно я или сдаю квартиру и плачу этими деньгами платеж, или же через некоторое время перепродаю квартиру прямо с ипотекой. Если у вас ипотека на пассив - квартиру для себя, ее выгоднее как раз-таки гасить досрочно!
Давайте посчитаем ⬇️
Квартира за 10 млн.
2 млн — первый взнос.
8 млн — ипотека под 10% на 30 лет.
Платёж — около 70 200 ₽ в месяц
За 30 лет вы отдадите банку 25,2 млн ₽
Переплата — 17,2 млн ₽
Не обязательно гасить ипотеку крупными суммами.
Самая сильная стратегия — небольшие регулярные досрочки.
Если добавлять всего 20 000 ₽ каждый месяц
и уменьшать срок:
— кредит закроется примерно за 15 лет 8 месяцев
— экономия на процентах около 8,3 млн ₽
— минус 14 лет обязательств
Если вносить ту же сумму раз в год — эффект хуже.
Потому что проценты начисляются ежедневно.
Чем раньше деньги уменьшают тело кредита, тем больше экономия.
И ещё деталь: самый выгодный день для досрочки — сразу после списания ежемесячного платежа
Тогда проценты начинают начисляться уже на меньший остаток.
Ипотека — это математика дисциплины.
Вот вы говорите у людей денег нет. Ну не знаю, я постоянно езжу с таксистами-рантье, у которых по несколько квартир. Со звуком смотрите, там рассказываю что делать, если застройщик задержал сдачу дома вам 👌
Именно там я себе и купила квартиру.
Без удорожания и с адекватными платежами, плюс хороший задел для роста стоимости. Но там нужно быть внимательными с выбором этажа и вида.
Для первого взноса нужно от 6 млн рублей.
И если коротко — правила стали строже, а ошибки теперь стоят денег.
Разберём по сути, что важно учитывать ⬇️
✅1 ребёнок = 1 семейная ипотека
Теперь это не «на семью», а буквально по детям.
При этом ребёнок должен быть зарегистрирован по тому же адресу, что и родитель-заёмщик.
Подтверждение — только свежими документами: выписка из домовой книги, ЕЖД или адресная справка.
✅Брак — под особым контролем
Штампа в паспорте больше недостаточно.
Банк требует подтверждающие документы в любом сценарии:
— брак зарегистрирован
— брак расторгнут
— брака нет вообще
Без них сделка просто не пройдёт проверку.
✅Супруги — обязательные созаёмщики
Исключить супруга из сделки теперь нельзя ни брачным договором, ни нотариальным согласием.
Исключения — редкие: иностранное гражданство или военная ипотека.
Важно: если скрыть брак, ставка автоматически вырастет — до ключевой ставки ЦБ + надбавка. Это прямо фиксируется в договоре.
Теперь про реальные ситуации⬇️
Пример 1⬇️
У супругов не было льготных ипотек.
После 01.02.2026 — оба автоматически созаёмщики.
Пример 2⬇️
У одного из супругов была льготная ипотека, оформленная до 23.12.2023.
Семейная ипотека возможна, но супруг всё равно включается в договор.
Пример 3⬇️
Льготная ипотека оформлена после 23.12.2023.
Новая семейная ипотека возможна только если:
— родился ещё один ребёнок
— старая ипотека полностью погашена
— супруг включён в сделку
Главное, что нужно понять:
Семейная ипотека больше не «просто льгота».
Это инструмент с жёсткими условиями, где важны регистрация, прошлые кредиты, статус брака и даже формулировки в документах.
Если ошибиться — можно потерять ставку, время и объект.
Планирую сдавать в аренду от 120.000 в месяц. Как думаете, получится?
За последний год две мои еще строящиеся квартиры подорожали тут в цене на 16 млн совокупно, и подорожают еще
Я обязательно сделаю себе и детям московскую прописку, но постоянно жить в столице точно не для меня
Сейчас мы живем на две страны - Турция и Россия, и в России я выбираю Питер ❤️
Недвижимость у моей семьи есть в 4 странах, и это очень удобно, когда ты можешь спокойно выбирать, где конкретно ты сейчас хочешь жить
Сейчас мы выбираем спокойную жизнь без пробок и суеты в квартире 150 метров со своим садом и туями прямо в окна. Детей возит в школу автобус, мужу до работы 15 минут, а я работаю из дома, много гуляю и пешком хожу на теннис. Если становится скучно мы все вместе куда-то улетаем
Возможно, когда дети подрастут, мы изменим наш образ жизни и выберем Москву, но сейчас хочется спокойной жизни без пробок, с солнцем, зеленью и… капиталом.
Ведь если жить можно не в Москве, то иметь недвижимость в столице нужно обязательно 😉
Кстати, в ноябре 2025 года я купила квартиру в доме премиум класса в Москве на Павелецкой в очень интересную рассрочку:
Первый взнос 30% и 150.000 рублей каждый месяц + промежуточные платежи каждый год
Сейчас снова доступна эта рассрочка, и мы можем быть с вами соседями
Это хороший проект для роста цены: я ожидаю минимум 30% за период стройки
Не повторяйте без помощи экспертов по недвижимости, а то результат может быть печальным.
Кстати, в Москве я инвестирую еще в коммерческую/складскую и офисную недвижимость
Но тогда вы всегда будете ограничены своими возможностями.
Я за то, чтобы копить деньги, но и пользоваться всеми доступными инструментами: ипотеки и рассрочки.
Да, сейчас ипотека по рыночной ставке недоступна, но вместо нее есть и рассрочки, и траншевые ипотеки, и субсидированные ипотеки, которые тоже помогают зайти в рынок недвижимости с минимальными вложениями: с ПВ от 15% и низкими платежами на 2-3 года. А потом можно перейти уже на рыночную ставку.
Мы с мужем ничего умнее не придумали, как 12 лет назад начали брать ипотеки. Копили свободные деньги, вкладывали в первые взносы, потом копили на ремонт и сдавали квартиры в аренду. Так они гасили свою ипотеку.
Но о пассивном доходе речи не шло, ведь свободных денег после выплаты ипотечных платежей не оставалось. И тогда, вопреки логике большинства, мы покупали еще квартиры и еще…
Не буду вас утомлять, затея оказалось сложной, но прибыльной, сейчас у нас 15 квартир, и всего было 12 ипотек и еще несколько рассрочек.
Шли годы, и недвижимость в ипотеке дорожала. Мы покупали за 4 млн, продавали за 9, покупали за 11, продавали за 25.
Так постепенно у нас появилось и несколько выкупленных в рассрочку и ипотеку объектов недвижимости уже без обременений. И ура, наконец-то появился пассивный доhод в 200.000 рублей
Но! Уже прошло немало времени и этой суммы нам не хватало на расходы семьи, поэтому мы решили и дальше растить свой капитал в недвижимости, и не фокусироваться только на аренде.
Да, это приятно - получать сумму с 5 нолями каждый месяц от аренды своих квартир, но сейчас нам нужна сумма сильно больше :)
Если хочешь больше узнать о моем пути в недвижимости - и о том как тебе тоже сейчас сделать результат - подписывайся.
А какой пассивный доhод нужен тебе для счастья?
Или на недвижимость у них вечно «нет денег», а на Турцию «все включено» есть?
Мне дорогие путешествия оплачивает моя недвижимость- и вот как это работает ⬇️
Я создаю капитал в недвижимости для своей семьи из доходной недвижимости. Это значит, что я покупаю недвижимость в рассрочки и ипотеки, сдаю их в аренду и перепродаю.
Летом моя недвижимость сдается в Санкт-Петербурге посуточно и приносит хороший доход. И уже на него я езжу с семьей по дорогим отелям.
1. Апартаменты. Любые без консультации с налоговым экспертом
2. У тех застройщиков, кто стабильно задерживает на год и на два ключи.
3. Доли, не выделенные в отдельное помещение - не гонитесь за низкой ценой! Проблем может быть много.
4. Квартиры с несогласованной и в принципе несогласуемой перепланировкой.
5. Любую недвижимость на юге - без четкого понимания зачем вы это делаете. Да да, и Сочи туда же.
6. Квартиры с рассрочками и завышенной стоимостью - без четкого понимания, как вы рассрочку эту выплачивать будете: ипотека или гасить полностью. На перепродажу не рассчитывайте!
7. Неликвидные квартиры в проектах, где дают ипотеку без первого взноса - большинство из таких проектов не стоят вашего внимания.
1. То, что нужно делать ремонты и готовить квартиру к аренде. Страшные квартиры без нормальных фоток никто не снимает, ну или только за копейки
2. Бесят соседи, которые стабильно начинают делать ремонты в квартирах, как только заедут мои арендаторы
3. Необходимость делать временные регистрации и документы жильцам. Не сложно, но бесит периодически
4. Смски «заплатите за электроэнергию», но не уточняется по какому адресу:) у меня же все время 8-10 квартир сдается, откуда ж я знаю о какой именно речь 🙈
5. То, что жильцы съезжают всегда в низкий сезон - перед Новым годом или в феврале - когда снова квартиру сдать дорого и трудно
6. Что каждый раз после долгосрочной арены нужно делать хотя бы мини ремонт
Но плюсов все равно больше:
1. Ежемесячные поступления денег, а я этими деньгами оплачиваю аренду в этих квартирах
2. Рост цены аренды за последние 3 года
3. Возможность выбирать кому ты хочешь сдавать
А вы какие плюсы и минусы видите в аренде? Поделитесь ⬇️
Мы ничего умнее не придумали, как 12 лет назад начали брать ипотеки - копили свободные деньги, вкладывали в первые взносы, потом копили на ремонт и сдавали квартиры в аренду - так они гасили свою ипотеку
Но о пассивном доходе речи не шло - ведь свободных денег не оставалось. Тогда мы покупали еще квартиры и еще…
Не буду вас утомлять - но затея оказалось сложной, но прибыльной
Шли годы, и недвижимость в ипотеке дорожала - мы покупали за 4 млн, продавали за 9, покупали за 11, продавали за 25.
Так постепенно у нас появилось и несколько выкупленных в рассрочку и ипотеку объектов недвижимости уже без обременений. И ура, наконец-то появился пассивный доhод в 200.000 рублей
Но! Уже прошло немало времени и этой суммы нам не хватало на расходы семьи, поэтому мы решили и дальше растить свой капитал в недвижимости, и не фокусироваться только на аренде
Да, это приятно - получать сумму с 5 нолями каждый месяц от аренды своих квартир, но сейчас нам нужна сумма сильно больше:)
Если хочешь больше знать о нашем пути в недвижимости - подписывайся!
А какой пассивный доhод нужен тебе для счастья?
Yо я не готова отдать эту недвижимость в распоряжение молодому неокрепшему уму.
Поэтому на первых порах точно квартиры для дочерей будут фактически принадлежать нам, а использовать их будут дочери по своему усмотрению.
А вы как считаете, это нормально? Пишите в комментариях👇🏼
Это значит, что мы покупаем минимум по одной ипотечной квартире в год. И вот наш главный секрет ⬇️
Мы сделали финансовую независимость своей целью, начав 12 лет назад с валютной ипотеки, потом постепенно копили деньги и покупали еще по квартире.
Делали ремонт - сдавали - продавали и покупали новые квартиры.
Сейчас у нас их больше 15 штук в 4 странах мира, часть сдается и приносит пассивный доход.
Весь секрет в двух вещах ⬇️
1 - в грамотном управлении своей недвижимостью - этого не делает большинство, я же знаю как дорого сдавать и когда уже пора продавать квартиру
2 - в выборе правильных стратегий в недвижимости - сейчас мой фокус на росте капитала, это значит - что я покупаю недвижимость, которая подорожает и принесет мне деньги
Кстати, новую 13-ю ипотеку я буду использовать как раз для этого - я покупаю квартиру в Москве, которая подорожает за следующие пару лет на 10 миллионов минимум.
Если хочешь больше знать о том, как я выбираю недвижимость, подписывайся ✅